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暖春:躁动的羊城

发布时间:2020-01-15 01:11:36

邬琼 武瑾莹

广州是中国受金融危机影响最深,且感受最为直接的城市之一,很难想象广州这样的城市能够在一个春节之后就摆脱了经济危机的阴影。

大年初五开始,广州就浸泡在温暖的阳光当中,直至2月中旬,广州的气温已达 0度。

整个羊城的楼市在2009年的春节后变得异常的躁动。

羊城往昔

自2007年开始的这一轮房地产市场调整当中,广深被认为是全国性房地产市场调整的起源,且调整深度最大。但与大多数二线城市不断要求救市的声音相比,广州市一直未有明确的救市态度。

作为中国房地产市场化最早的实验地之一,无论是广州人还是广州开发商对房地产市场调整并不陌生。在上世纪90年代,广州东山区房价最高时可达 16000元每平米,随后开始下跌,直至2007年,该区域房价才开始重新回到16000元左右的水平。但在2008年的市场调整当中,该区域最新的楼 盘,保利中环广场将价格定位在每平米12000元左右。

而在大多数开发商看来,广州房价的历史不堪回首。

1996年宏观调控,到1998年亚洲金融危机,再到200 年的非典,在整整的八年时间当中,广州房地产市场风雨飘摇。

“广州真正的新一轮房地产价格上涨是从2004年开始的。此前广州经历了整整八年的市场调整。”原广州利海集团总裁莫嵘在2007年接受观点地 产新媒体采访时对广州房地产市场悲苦的过往记忆尤深。在莫嵘看来,广州无论从房地产开发商抑或是的角度来看,广州房地产界对周期调整本身有着正确的认 知。在之后观点地产新媒体组织的多个论坛上,莫嵘表达了一个强烈的观点:他支持不救市,并且认为广州开发商最终将在这一轮全国性市场调整过程当中胜 出,原因是广州开发商本身是经历过市场周期调整的。

在大多数人看来,历经八年的调整,广州本身已经形成了一个较为完善的房地产市场机制,并有了一大批成熟的开发商。

但与莫嵘观点不同的市场人士亦有,一个简单的原因是,尽管诸多立足广州的房地产企业在经历过广州市场周期的调整,但对于全国性的房地产市场调整而言,这些开发商是首次面对。

与之前的情况不尽相同的是,广州几乎所有重要的房地产开发商均在2006--2007年间进行了全国性扩张。有市场人士认为,广州房地产企业的过度扩张,恰恰导致了他们在2008年市场调整过程当中的资金紧张。

更为重要的是,广州房地产企业大多以产品和销售见长,并在过往的市场调整过程当中形成了面对市场的现实态度,他们不惜以各种市场可以接受的方式 倾销手中的房子。于是在整个市场调整过程当中,资金链紧绷的广州地产企业与深圳地产企业一道成为各大城市降价的主角。在部分城市,他们甚至是在主导市场。

而在部分市场人士看来,广州地产企业的现实态度恰恰是广州市场调整较其他城市更为剧烈的原因之一。

于是救市的核心在于,广州房地产开发商如果在2009年继续面临压力的话,他们会给整个行业乃至社会的经济基础带来怎样的影响。事实上,经历过周期并在新一轮市场上涨周期中成长起来的诸多广州地产民营企业放之全国都是旗舰!

救市

所有地方的政策考量似乎永远是夹杂在市场与中央态度之间的平衡选择。

即便是经验老道的广州地产企业在面对2008年年初的市场已有些不解了。2008年春节后,广州住宅成交量就像广州的气温一样开始回升,直至“日光盘”的出现,这种成交量回升的态势达到了高潮。市场走向甚至让部分行业协会领导都产生了极其乐观的情绪。

据观点地产新媒体了解,“两会”前夕, 副总理赴广州调查珠三角经济形势期间曾专门委派国务院办公厅相关人士了解广州房地产形势。

据了解,行业协会对国务院办公厅的回答是广州市场春节后成交量回暖,市场形势良好。

然而,就在此前,广东省房地产商会在广东“两会”召开期间却上书广东省,建议救市。直至 月4日,广东省房地产救市政策在全国“两会”召开之际出台,广东省的相关救市政策画出一道变异的曲线:

2月11日,广东省“两会”的召开。有消息称省“两会”之后,广东将推出全省性质的房地产业救市政策。广东省省长亦公开表示:“‘保增长’是广东今年的主要任务,重点推动房地产、家电下乡、汽车和旅游四大市场。”

但随后对此前言论有了新的阐述,认为“房地产业具有很强的先导性、基础性和带动性。要支持引导房地产企业以合理价格促进商品房销售”。而在广东省“两会”结束之后,是广东省工作报告当中删除了“发挥房地产支柱产业作用”的表述。

更为有趣的曲折则在房地产产业振兴计划落选“十大产业振兴计划”与全国“两会”召开之间。 月4日,广东省几乎是不声不响地在全国“两会”前夕推出了十五条针对广东全省房地产措施。广东省的十五条救市措施甚至可以理解为是给房地产开发商的特赦令!

在此十五条措施当中,允许地方自由放开“购房落户”,允许开发商延迟支付土地出让金,支持房地产企业贷款,放开港澳台居民在广东省的购房限制一年等措施被认为是最为实际的地方救市措施之一。

而广州市场的理解则是,2009年,面临着大批银行信贷资金到期的广州地产企业获得了“续命丸”。然而让人难以理解的是,广州市对广东省的 救市政策持保守的态度,有传言,在广州土地市场上,被允许延迟缴纳土地出让金的只有一块:恒大2008年初拍下的员村绢麻厂地块。而此外,富力、合景泰富 在2007年末拍下的珠江新城猎德村商业地块则因为迄今为止并未交付土地于开发商,除定金外,剩余款项均未支付。

暖春

中央的刺激消费政策在春节就像是“伟哥”一样见效,加之过年的喜庆,2009年的春节,中国人民似乎处在一种消费的狂欢当中。从年货到汽车再到房子,许多人似乎期望通过消费获得满足,从而扫走心头因金融危机而带来的不安全感。

而广州的暖春更是刺激了这种消费的暧昧态度。

但很显然,广州市的出租汽车司机并不这样认为,年初五的早晨,满大街的空的士,招手即停。而在往年,此时的广州便是打的最为困难的时候。

在的士司机的眼里,显然2009年春节回家过年,然后赶在年初七之前回来上班的外地人士要少了许多。

事实上,广州是中国受金融危机影响最深,且感受最为直接的城市之一,很难想象广州这样的城市能够在一个春节之后就摆脱了经济危机的阴影。也许金 融危机对广州的影响还未真切的开始,因为在大多数专家的预想当中,金融危机对中国实体经济的影响要在2009年中期方才完全体现。而春节期间,中央的 各项政策均在等待出台,很难想象这些政策会在春节后便发生效应。

因而在大多数开发商的理解当中,2009年春节后到五一前将是市场最为冷淡的时期,2009年的市场消费群体的基础将会被进一步削弱。

但市场的反应与开发商当初的预计完全相反。事实的反差让大多数广州房地产界人士感到不理解,但对市场的敏感却是这些商人在市场摸爬滚打十余年所获得经验带来的直觉。

有经验的开发商发现过年期间售楼部人开始变多的时候就迅速作出了反应,他们甚至没有来得及开动脑筋去想一想为什么在往年属于淡季的春节期间的楼市会在2009年变得火热。

他们一方面在加速推盘的同时,另一方面开始在试探市场价格,此前制定的各种优惠策略被取消,取而代之的是价格回到优惠前的水平。

在此期间,他们迅速地推出2008年的存货,并开始调整2009年推出的产品的定价。大多数开发商选择了微微上调价格来试探市场的承受能力,而不断的政策利好消息更加鼓舞了开发商的信心。

几乎所有人都认为市场经过2008年的调整已经触底,可以承受当前市场价格的消费群体在春节后集中进入市场。

随后,问题的核心则在于如何将这种短时扭转过来的市场信心保持下去,并继而带动整体房价回调。开发商,此时需要的支持,他们需要续命,但他 们更需要给予市场足够的信心,他们最为直接的要求是希望此时能够放开市场准入门槛,扩大整个市场的需求基础,允许部分投资性的资金进入市场,进而 整体推动市场价格与成交量的回升,他们想回到2004年后的市场态势。

所以,与其说2009年广州房地产企业是在期望政策救市,还不如说是在期望推动市场。

然而更为现实的问题是,金融危机对广州房地产市场的整体影响,在2009年初还未真正落在实处……

 

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