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地產土地供給側改革下的年中投資思考

发布时间:2020-01-26 06:55:00

地产:土地供给侧改革下的年中投资思考 类别: 机构: 研究员:

[摘要]

全国房地产去库存成效如何2016年末全国在建已建未售住宅面积为 1.5亿平米,较高点减少8%,全国去化周期2. 年,较2014年高点减少 0%全国重点90城市截至2017年5月可售面积为6.5亿平米,较2015年时的高点下降18%去化周期也呈现分化,一线城市去库存效果最为领先,但是进入2017年整体明显回升,二线城市相对稳定,三线城市则依然在去库存的进行中,较2015年年初28个月的平均水平收缩近一半

土地供给侧变化是这轮去库存被忽视的原因我国房地产用地供应持续提升的趋势在201 年终结,2016年仅供应10.75万公顷,仅为201 年的一半从重点城市土地供应结构来看,以201 年为界限,201 年前 年和后三年的住宅类用地规划建筑面积供应量,一二线城市分别减少29%和27%,而三线城市则下降了40%

从城市结构来看,全国100大城市中,201 年-2016年仅有20%的城市土地供应比前三年要多,尤其是东北以及中西部城市,土地供应都出现了大幅度的下滑这种土地供应的大幅度缩减说明地方对当地高库存的控制,也加速当地库存结构改善

土地供应端可能将主导未来房地产投资的延续趋势土地供应下降带来了土地购置面积、新开工面积、投资增速的下降但是进入2017年,净停工的规模如我们判断依然在扩大,施工面积、建安费用增速不升反降,2017年以来房地产投资的增量贡献来自于价格端的超预期增长,包括单位建安成本的增长,以及土地购置费用的大幅提升因此在展望下半年投资的当下,考虑到成本难以大幅收缩,跟踪全国土地市场的演变是最为重要的一步

更为积极的土地供应将延续房地产投资的生命力全国重点城市土地供应节奏提升:2017年以来已经有超过50个城市发布2017年供地计划,这轮土地供应计划的特点在于:普遍上调供应计划、结构划分明确、出台配套措施明确落实计划房地产债权融资环境正在改善:进入二季度,我们观察到房地产企业公司债重新出现放开迹象,作为2015年以来房企最为重要的融资渠道之一,在一定程度上支持房企投资意愿的提升棚改推进也在延长周期,但并不值得过度乐观:棚改的意义是在于去库存和减少重复建设,因此去库存并不意味着同等规模的增量投资,在整体利率上行、去化难度加大的背景下,让企业重新进入这些城市来获取未来不确定的收益并不理智我们认为全年房地产投资增速未来虽然下行趋势并未改变,但是回落的幅度会比预期要乐观全年投资增速预期调整至5%左右

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